اخبار محرمانه - تعادل /سقف وام خرید و ساخت مسکن برای زوجین در تهران دو برابر شده و به ۲ میلیارد تومان رسیده است؛ رقمی که در نگاه نخست میتواند نشانهای از تغییر جدی سیاست اعتباری در بازار مسکن باشد.
سقف وام خرید و ساخت مسکن برای زوجین در تهران دو برابر شده و به ۲ میلیارد تومان رسیده است؛ رقمی که در نگاه نخست میتواند نشانهای از تغییر جدی سیاست اعتباری در بازار مسکن باشد. اما وقتی این رقم در برابر قیمت حدود ۲۰۰ میلیون تومانی هر مترمربع مسکن در تهران قرار میگیرد، تصویر متفاوتی شکل میگیرد: وام جدید، در بهترین حالت هزینه خرید حدود ۱۰ مترمربع خانه را پوشش میدهد.
تازه این تمام ماجرا نیست؛ متقاضی برای دریافت وام یک میلیارد تومانی باید حدود ۱۸۰ میلیون تومان صرف خرید اوراق کند و برای وام ۲ میلیارد تومانی، هزینه اوراق نیز به همین نسبت افزایش مییابد. بنابراین پرسش اصلی این نیست که «وام چقدر بزرگتر شده»، بلکه این است که این افزایش تا چه اندازه به قدرت واقعی خرید خانوار اضافه میکند؟
وام بزرگتر شد اما خانه هم گرانتر شده است
هیات عالی بانک مرکزی با افزایش سقف تسهیلات مسکن از محل اوراق گواهی حق تقدم موافقت کرده است. بر اساس این تصمیم، سقف تسهیلات خرید و ساخت مسکن در تهران برای متقاضیان انفرادی یک میلیارد تومان و برای زوجین ۲ میلیارد تومان تعیین شده است. به گزارش ایسنا، در مراکز استانها و شهرهای بیش از ۲۰۰ هزار نفر جمعیت، سقف تسهیلات انفرادی ۸۰۰ میلیون تومان و برای زوجین یک میلیارد و ۶۰۰ میلیون تومان است. در سایر مناطق نیز این سقف برای افراد انفرادی ۶۰۰ میلیون تومان و برای زوجین یک میلیارد و ۲۰۰ میلیون تومان تعیین شده است.
در بخش جعاله نیز سقف تسهیلات تعمیر واحد مسکونی از ۲۸۰ میلیون تومان به ۴۰۰ میلیون تومان افزایش یافته است. در حوزه اجاره نیز سقف تسهیلات ودیعه مسکن در تهران از ۳۰۰ میلیون تومان به ۴۰۰ میلیون تومان رسیده است. این رقم در مراکز استانها و شهرهای بالای ۲۰۰ هزار نفر جمعیت ۳۰۰ میلیون تومان و در سایر مناطق ۲۰۰ میلیون تومان تعیین شده است. روی کاغذ، این ارقام افزایش قابلتوجهی را نشان میدهند. اما مساله بازار مسکن فقط «سقف تسهیلات» نیست؛ مساله اصلی نسبت میان تسهیلات و قیمت خانه است.
دو میلیارد تومان؛ معادل حدود ۱۰ متر خانه
اگر میانگین قیمت هر مترمربع مسکن در تهران را حدود ۲۰۰ میلیون تومان در نظر بگیریم، وام ۲ میلیارد تومانی زوجین معادل خرید حدود ۱۰ مترمربع مسکن است. این مقایسه، فاصله میان سیاست اعتباری و واقعیت بازار را بهخوبی نشان میدهد. افزایش ۱۰۰ درصدی سقف وام، لزوماً به معنای افزایش ۱۰۰ درصدی قدرت خرید نیست. قدرت خرید زمانی افزایش پیدا میکند که تسهیلات بتواند سهم قابلتوجهی از هزینه خرید یک واحد مسکونی را پوشش دهد؛ در غیر این صورت، افزایش عدد وام بیشتر از آنکه یک تغییر بنیادین باشد، تغییر در اندازه یک عدد روی کاغذ است.
مشکل دیگر این است که افزایش تقاضای موثر بدون توجه به سمت عرضه میتواند سیاست مسکن را از هدف اصلی خود دور کند. بازار برای حل مشکل خانهاولیها فقط به تسهیلات بیشتر نیاز ندارد؛ به خانه قابل خرید با قیمت متناسب با درآمد خانوار نیز نیاز دارد. البته وام تنها منبع مالی خریدار نیست و خانوار میتواند از آورده شخصی نیز استفاده کند.
اما هرچه فاصله میان قیمت مسکن و سقف تسهیلات بیشتر شود، نیاز به آورده اولیه افزایش پیدا میکند و در نتیجه دسترسی گروههای کمدرآمد و متوسط به این تسهیلات دشوارتر میشود. در چنین شرایطی، پرسش مهم این است که وام جدید دقیقاً برای چه گروهی طراحی شده است؛ خانواری که توان مالی بالایی دارد و میتواند بخش بزرگی از قیمت خانه را از منابع شخصی تأمین کند، یا خانهاولیهایی که اساساً مشکل اصلیشان کمبود نقدینگی است؟
هزینهای که قبل از دریافت وام باید پرداخت شود
وام اوراق یک هزینه مهم دارد که در مقایسه ساده سقف تسهیلات نباید نادیده گرفته شود: خرید اوراق حق تقدم. هر برگ اوراق، امکان دریافت ۵۰۰ هزار تومان تسهیلات را فراهم میکند.
بنابراین برای دریافت یک میلیارد تومان وام، متقاضی باید ۲۰۰۰ برگ اوراق تهیه کند. با قیمت حدود ۹۰ هزار تومان برای هر برگ، هزینه خرید اوراق برای یک میلیارد تومان وام حدود ۱۸۰ میلیون تومان خواهد بود. این یعنی متقاضی در عمل با یک معادله ساده روبرو نیست که در یک طرف آن یک میلیارد تومان وام قرار داشته باشد و در طرف دیگر خرید خانه. بخشی از منابع مالی مورد نیاز، پیش از آنکه وام به قدرت خرید تبدیل شود، صرف تهیه اوراق میشود.
برای وام ۲ میلیارد تومانی زوجین نیز طبیعتاً تعداد اوراق مورد نیاز و هزینه آن نسبت به وام یک میلیارد تومانی افزایش پیدا میکند. بنابراین رقم اسمی تسهیلات را نمیتوان بدون در نظر گرفتن هزینه تأمین آن ارزیابی کرد.
وام ۲۲،۵ درصدی مساله فقط دریافت پول نیست
چالش بعدی، نرخ سود و توان بازپرداخت است. در گزارش کارشناسی ارایهشده، نرخ بهره حدود ۲۲.۵ درصد عنوان شده است. این نرخ در کنار رقم بالاتر تسهیلات، به معنای اقساط سنگینتر برای خانوار است. در واقع، سیاست افزایش سقف وام زمانی میتواند قدرت خرید را بالا ببرد که متقاضی علاوه بر دریافت تسهیلات، توان بازپرداخت آن را نیز داشته باشد. اگر خانواری به دلیل درآمد محدود نتواند از وام استفاده کند، افزایش سقف تسهیلات عملاً تغییری در وضعیت آن خانوار ایجاد نمیکند. به همین دلیل، مساله اصلی برای دهکهای پایین و متوسط فقط دسترسی به وام نیست؛ توان پرداخت اقساط و هزینههای جانبی دریافت وام نیز تعیینکننده است.
از این منظر، افزایش سقف تسهیلات بدون همزمانی با کاهش هزینه تأمین مالی و افزایش قدرت درآمدی خانوارها، میتواند به جای آنکه شکاف میان قیمت خانه و توان خرید را پر کند، صرفاً اندازه بدهی قابل دریافت را افزایش دهد.
افزایش وام ودیعه کمک به مستأجر یا تمدید مساله؟
در بخش اجاره، افزایش سقف وام ودیعه تهران از ۳۰۰ میلیون تومان به ۴۰۰ میلیون تومان، میتواند در کوتاهمدت بخشی از فشار مالی مستأجران را کاهش دهد. اما ماهیت این تسهیلات با وام خرید مسکن متفاوت است. وام ودیعه قرار نیست خانوار را مالک کند؛ قرار است بخشی از هزینه ورود یا ماندن در بازار اجاره را تأمین کند.
بنابراین اگر مساله اصلی، رشد هزینه مسکن و کاهش توان مالی خانوار باشد، افزایش وام ودیعه بدون حل ریشهای مساله اجاره، بیشتر به معنای تأمین مالی بخشی از هزینه مسکن است تا حل مشکل مسکن.
سیاست مسکن نباید در عدد وام خلاصه شود
افزایش سقف تسهیلات را نمیتوان ذاتاً سیاستی منفی دانست. افزایش قدرت وامدهی میتواند برای خانوارهایی که بخشی از منابع خرید را در اختیار دارند، مفید باشد. افزایش سقف جعاله به ۴۰۰ میلیون تومان نیز میتواند هزینه تعمیر و تکمیل واحدهای مسکونی را تا حدی پوشش دهد. اما مساله زمانی آغاز میشود که افزایش عدد تسهیلات با عنوان افزایش قدرت خرید مسکن یکسان گرفته شود. قدرت خرید فقط از حاصل جمع «وام بیشتر» به دست نمیآید. قیمت مسکن، نرخ سود، هزینه اوراق، درآمد خانوار و میزان آورده اولیه همگی در این معادله نقش دارند.
از این منظر، وام ۲ میلیارد تومانی بیش از آنکه پاسخ نهایی به بحران قدرت خرید باشد، میتواند یک ابزار مالی برای بخشی از متقاضیان واجد شرایط تلقی شود. بازار مسکن زمانی از رکود تقاضای مصرفی خارج میشود که خانوار بتواند با ترکیبی از درآمد، پسانداز و تسهیلات، صاحب مسکن شود؛ نه اینکه صرفاً سقف بدهی قابل دریافت او افزایش پیدا کند. در نهایت، سوال اصلی درباره وام جدید بانک مرکزی این نیست که چرا سقف آن به ۲ میلیارد تومان رسیده است؛ سوال این است که این ۲ میلیارد تومان، پس از هزینه اوراق و با نرخ سود ۲۲.۵ درصد، در بازاری که قیمت هر متر خانه حدود ۲۰۰ میلیون تومان است، برای چند خانوار واقعاً به «خانه» تبدیل خواهد شد؟