بزرگنمايي:

اخبار محرمانه-پيش بيني بازارهاي مختلف که توسط دکتر محمد حسين اديب اقتصاد دان صورت گرفته است.


📌قيمت مسکن ويژه قشر متوسط و ضعيف در سال 90 و 91 بيش از قدرت خريد اين دو قشر افزايش يافت ،معاملات مسکن در چهار ماهه اول سال 96 بطور متوسط ماهانه 36 هزار واحد و در سال 89 ، 90 ، 91 و 92 بطور متوسط ماهانه 114 هزار واحد بود ، در اقتصاد ابتدا معاملات کاهش پيدا مي کند و در فاز بعد قيمت مي ريزد

📌 در سال 92 ارزش سهام در بورس به شدت افزايش يافت اما متناسب با افزايش ارزش سهام ،عايدي از سهام افزايش نيافت لذا از سال 92 به بعد سهام سقوط کرد در بازار سرمايه بين قيمت سهام و عايدي از سهام نهايتا سازگاري ايجاد ميشود قيمت سهام آنقدر کاهش مي يابد تا بين قيمت سهام و عايدي از سهام سازگاري ايجاد شود

📌 از سال 1353 با 5 برابر شدن قيمت نفت، دولت به کمک درآمد ارزي ناشي از صادرات نفت ، قيمت محصولات کشاورزي را در داخل با وادرات کنترل مي کرد در عمل دولت با واردات اجازه نمي داد تا قيمت محصولات کشاورزي در داخل متناسب افزايش يابد اما با سقوط قيمت نفت از آذر 93 دولت نمي تواند به سبب قلت ارز ، قيمت محصولات غذائي را در داخل مثل گذشته کنترل کند لذا محصولات غذائي و دامي در حال افزايش است 37 درصد از عامل ايجاد تورم طي 12 ماه گذشته بخش کشاورزي بوده است در آينده نيز تورم درهيچ بخشي به اندازه اين بخش نخواهد بود

📌نرخ ارز در هر کشوري بايد متناسب با اختلاف تورم داخل و خارج سالانه افزايش يابد بر اين اساس در تير 96 نسبت به تير 86 ارز بايد 112 درصد گران تر از نرخ موجود بود.در مقايسه با ده سال قبل ، دلار بايد 8247 تومان باشد و نه 3890 تومان ، بخش توليدي ايران نمي تواند اين سطح از سرکوب ارزي را تحمل کند لذا در 4 سال آينده هيچ کالائي به اندازه نرخ ارز افزايش نخواهد يافت

📌 طي چهار سال گذشته دستمزدها متناسب با تورم افزايش يافت در حاليکه بايد متناسب با رشد بهره وري افزايش مي يافت افزايش دستمزد متناسب با تورم که در واحدهاي تابع دولت و قانون کار اعمال شد باعث شده تا وزن دستمزد در هزينه تمام شده طي چهار سال گذشته به شدت بالا رود

📌 واقعيت ها مي طلبد تا اجاره املاک تجاري کاهش يابد اما کاهش نمي يابد لذا در بيش از 80 درصد املاک تجاري، اجاره پرداختي فاقد توجيه اقتصادي است اين روند در آينده شکسته ميشود و اجاره املاک تجاري به شدت کاهش مي يابد

📌 26 درصد از عامل ايجاد تورم طي دوازه ماه گذشته اجاره املاک مسکوني بوده است ،با وجود سرمايه گذاري سنگين در بخش مسکن و وجود چند ميليون واحد مسکوني خالي ، تقاضا در بخش املاک مسکوني تجاري بيش از عرضه است اما به هفت علت مربوط ميشود :يک- سالانه 600 هزار ازدواج انجام ميشود اما متناسب با ازدواج انجام شده واحد مسکوني اسيجاري توليد نميشود-دو- جواناني که ازدواج نکرده اند اما تمايل دارند در واحد مسکوني مستقل از والدين زندگي کنند در حال افزايش است-سه- 95 درصد سرمايه گذاري سنگين در بخش مسکن به قصد فروش و نه اجاره انجام شده است و اجاره داده آن هم ممکن نيست زيرا توليد کننده مسکن، بدهي سنگين بانکي دارد و بايد مسکن را بفروشد تا بدهي بانکي را پرداخت کند اجاره دادن واحد مسکوني به ورشکست شدن اين دسته از توليد کنندگان مسکن منجر ميشود - چهار- به سبب نبودن کار، مهاجرت همچنان از روستاها و شهرستانها به کلان شهر ها ادامه دارد و مهاجرين در دهه اول مهاجرت نوعا ،اجاره نشين باقي مي مانند- پنج – مهاجرت از مناطق درگير بحران گرد و خاک به کلان شهر ها شتاب گرفته است و اين تقاضا براي اجاره را بالا برده است- شش- مردم فکر ميکنندکالائي که گران شده را بايد خريد چون گران تر ميشود و کالائي را که ارزان شده را نبايد خريد چون ارزان تر ميشود نظر به اينکه قيمت مسکن در معدل کشور 30 درصد نسبت به اسفند 91 کاهش يافته است بدنه افکار عمومي داراي اين دريافت است که قيمت مسکن هنوز به کف قيمتي نرسيده است لذا هنوز زمان خريد نيست ، -هفت- در همه دنيا خريد مسکن با وام بانکي انجام ميشود و در ايران تنها خريد واحد هاي مسکوني بسيار ارزان قيمت با وام بانکي ممکن است نظر به توقف پرداخت وام بانکي براي خريد مسکن ، خريد واحد مسکوني براي 90 در صد از متقاضيان خريد مسکن فقط وقتي ممکن است که واحد مسکوني قبلي آنها بفروش رفته باشد لذا به استثناي واحدهاي مسکوني ارزان قيمت که خريد آن با وام بانکي ممکن است خريد بقيه واحدهاي مسکوني در 90 درصد موارد منوط به فروش واحد مسکوني قبلي است

📌 اگر قيمت واحد مسکوني از اجاره ده ساله آن فراتر رود معاملات مسکن به شدت کاهش مي يابد و 90 درصد از متقضايان خريد واحد مسکوني اجاره را بر خريد واحد مسکوني ترجيح مي دهند.

📌تورم از ابتداي سال 90 تا کنون بسيار بيش از افزايش حقوق و درآمد خانواده ها بوده لذا تقاضاي کل کاهش پيدا کرده است