اخبار محرمانه - دنیای اقتصاد / کنترل اجاره‌بها چالشی است که تقریبا تمام کشورها با آن روبه‌رو بوده و یا درگیر هستند. خرید یا اجاره خانه در تمام کشورهای دنیا نیاز به صرف هزینه دارد و به طور معمول این هزینه کم هم نیست بخصوص خرید خانه. ولی انتظاری که موجران یا متقاضیان خرید خانه در ایران دارند ثبات و تاثیر نگرفتن بازار مسکن از نوسانات گاه و بی گاه است.
بازار مسکن از نوع آلمانی!
بازار املاک مسکونی در شهرهای پرجمعیت آلمان برای خریداران وضعیتی شبیه آنچه در یک سال گذشته در تهران و دیگر کلان شهرها رخ داد، پیدا کرده است.
در برخی مناطق شهری آلمان قیمت آپارتمان ظرف کمتر از دو سال بیش از 50 درصد افزایش پیدا کرده است. متقاضیان خرید خانه بخصوص خانه اولی‌ها این افزایش قیمت را شدید و بی‌سابقه می‌دانند.
این افزایش قیمت در ادامه افزایش مکرر قیمت‌ها از سال 2013 اتفاق افتاده است. روند در طی سال‌های 2013 تا امروز به نوعی بوده است که هرسال به طور میانگین قیمت خانه 6 تا 8 درصد افزایش داشته است.
افزایش قیمت خانه در آلمان تقاضای اجاره خانه را افزایش داده است. اما نکته قابل توجه این است که شرایط بد بازار خرید و فروش مسکن نتوانسته به بازار اجاره خانه سرایت کند. شرایط بازار اجاره به گونه‌ای است که تفاوتی میان متقاضیان جدید و قدیمی بازار وجود ندارد.
بررسی‌ها نشان می‌دهد که بازار اجاره مسکن در آلمان با داشتن 4 ویژگی از نوسانات در امان مانده است.
«فرمول افزایش اجاره‌بها، سیاست مالیاتی، سیاست تسهیلاتی و ضوابط حقوقی ضامن فرمول» چهار جزء سپر ضدتورمی بازار اجاره مسکن آلمان هستند.
قرارداد برد-برد با مدل آلمانی
بدون اعمال سیاست‌های موثر بازنده اصلی یعنی مستاجران ناچارند شیب تند افزایش قیمت را بپذیرند و موجران نیز در کوتاه مدت شاید سود ببرند ولی در بلندمدت آنها نیز بازنده خواهند شد.
فرمول افزایش اجاره‌بهای مسکن در آلمان تابعی از میزان تورم سالانه و آخرین فهرست هزینه‌های مربوط به تعمیر و بازسازی ساختمان‌ها است به‌طوری که قراردادهای اجاره‌نشینی به شکل «پایان باز» و بدون تعیین مدت یکساله یا دوساله برای اعتبار قرارداد منعقد می‌شود. معمولا هر 4 تا 5 سال یک بار، مبلغ اجاره 8 تا 10 درصد افزایش پیدا می‌کند. این مدل اجاره‌داری باعث می‌شود تغییرات اجاره بهای مسکن از نوسانات کوتاه‌مدت قیمت مسکن که معمولا تند و غیرقابل تحمل است در امان بماند ضمن آنکه آثار روانی مناسب این مدل اجاره‌نشینی و مواجه شدن با موجر برای مستاجرها، به نوعی رضایت از اجاره‌نشینی را به‌وجود می‌آورد.
دامنه مجاز افزایش اجاره بها در آلمان به اهرم‌های انگیزشی مجهز شده که منافع آتی برای مالکان به ارمغان می‌آورد. بدون‌شک اثر این سیاسات‌گذاری بیشتر از سیاست‌های حاوی جریمه و برخوردهای قانونی است.
مدل آلمانی!!
در بازار مسکن آلمان اوضاع به این شکل است که هنگام فروش ملک مسکونی چیزی در حدود 20 تا 25 درصد از بهای فروش تحت عنوان مالیات فروش از مالک دریافت می‌شود. علاوه براین مالیات، مالیات سالانه‌ای نیز تا 10 سال از مالک دریافت می‌شود. مالکان واحدهای مسکونی برای در امان ماندن از این مالیات‌های سنگین ترجیح می‌دهند ملک خود را در این 10 سال اجاره دهند.
علاوه براین خریداران مسکن در آلمان می‌توانند بیش از 70 تا 90 درصد از بهای خرید را تسهیلات دریافت کنند. اقساط ماهانه تسهیلات خرید مسکن در شهرهای مختلف آلمان نیز به گونه‌ای است که یک موجر حداقل نیمی از مبلغ قسط وام مسکن خانه‌ای که اجاره داده است را می‌تواند در مدت 10 سال با اجاره‌بهای دریافتی، پوشش و پرداخت کند.
در مدل آلمانی!! طرفین معاملات اجاره در بازار مسکن به شکل توام از فرمول افزایش اجاره بها و همچنین ضوابط مصوب اجاره‌داری، نفع می‌برند. مستاجر مشمول فشار سنگین و ناگهانی تورم اجاره نمی‌شود و موجر نیز با پذیرش فرمول، از هزینه‌های بعدی در امان می‌ماند.
در آلمان فسخ قرارداد و تعویض مستاجر برای مالکان میسر نیست مگر در دو حالت. یک اینکه مستاجر با وجود داشتن شرایط مناسب مالی 2 ماه متوالی از پرداخت اجاره‌بها امتناع کند و این موضوع در دادگاه ثبت شود. دوم اینکه در مدت 10 سال مستاجر مانع از ورود تیم بازسازی به خانه شود. در حالت عادی مدت معین مثلا 1 ساله برای اجاره دادن ملک در آلمان وجود ندارد.
ضوابط و تنظیمات بازار اجاره مسکن آلمان تحت کنترل شهرداری‌ها قرار دارد.
قوانین اجاره خانه
موجر و مستاجر به شکل دو نفره اقدام به توافق کرده و قرارداد امضا می‌کنند اما امضای آنها کاملا تعهدآور و قابلیت پیگرد حقوقی در هنگام بروز اختلاف را دارد.
در بازار مسکن آلمان فرار از مالیات مصوب و عبور از فرمول اجاره، مالک را مشمول جریمه سنگین می‌کند. ردیابی و شناسایی موجران متخلف برای
دولت آلمان به‌واسطه سامانه‌های شفاف‌کننده معاملات ملک در این کشور، کاملا آسان و امکان‌پذیر است. همین موضوع نوعی بازدارندگی برای اقدامات خارج از چارچوب مشخص بازار به‌وجود می‌آورد. مستاجرهای آلمانی چون‌که بدون حضور ضلع سوم، با موجر قرارداد امضا می‌کنند، نیازی به پرداخت پورسانت به واسطه‌های ملکی ندارند.
بررسی بازار مسکن آلمان نشان می‌دهد که در بازار خرید و فروش مسکن مجموعه‌ای از کارشناسان رسمی مستقل از
دولت وجود دارند که کار ارزیابی واحدهای مسکونی فروشی را برای محاسبه و تعیین ارزش فروش آن انجام می‌دهند.
کارشناسان رسمی در بازار مسکن آلمان، ارزش فروش را براساس منطقه شهری قرارگیری آپارتمان، سن بنای آپارتمان و همچنین موقعیت محله‌ای ملک تعیین می‌کنند اما مشخصات فنی ساختمان نیز در کارشناسی آنها موثر است. قیمت مورد توافق خریدار و فروشنده در نهایت در سطحی نزدیک به قیمت کارشناسی، تعیین و مبنای توافق انجام معامله قرار می‌گیرد.
جمع بندی
اتخاذ یک سیاست و رویکرد موثر نیازمند بررسی راه‌های طی شده دیگر کشورها و مدل‌های تست شده آن‌هاست. نیاز به انجام چندباره آزمون و خطا و تست کردن دوباره مدل‌های شکست خورده نیست. استفاده از تجربه‌های موفق دیگر کشورها در تصمیم‌گیری و سیاست‌گذاری بخش مسکن بدون شک بازار مسکن کشور را در شرایط بهتری قرار خواهد داد.