بزرگنمايي:

اخبار محرمانه - روزنامه شهروند / متن پیش رو در شهروند منتشر شده و انتشار آن به معنی تایید تمام یا بخشی از آن نیست
سلطان محمدی، کارشناس مسکن : طول مدت قراردادها باید افزایش یافته و قراردادهای یکساله به ٣ تا ٥ سال افزایش پیدا کند مهم‌ترین راهکار کنترل قیمت اجاره‌بها، کنترل تورم است روند افزایش قیمت مسکن در دو دهه اخیر شدت بیشتری گرفت و امروز بر اساس آخرین گزارش‌های آماری قیمت یک متر مربع مسکن در شهرهای بزرگ به بیش از ١٠ میلیون تومان رسیده است
‏بحث اجاره مسکن و مشکلاتی که خانواده‌ها برای یافتن مسکن مناسب با آن مواجه هستند هر ساله از ابتدای فصل تابستان داغ‌تر ‏می‌شود. امسال به دلیل شیوع ویروس کرونا مستاجرها برای پیدا کردن مسکن مناسب کمی زودتر دست به‌کار شده‌اند، زیرا بسیاری ‏از آنها نگرانند که با افزایش قیمتی همانند‌سال گذشته مواجه شوند. ‏
بر اساس داده‌های آماری مرکز آمار ایران‌، سال گذشته در شهر تهران، قیمت اجاره‌بها به نسبت‌سال پیش از آن ٢٧ تا ٣٢‌درصد ‏افزایش داشته است. همین مسأله باعث شده است که بسیاری از تهرانی‌ها که دیگر توان اجاره‌نشینی در این کلانشهر را نداشتند در ‏حاشیه شهر ساکن شوند. این مهاجرت شهروندان تهرانی به دیگر نقاط استان باعث شد قیمت اجاره‌بها نیز در شهرهای اطراف تهران ‏رشد بی‌سابقه‌ای داشته باشد. در دیگر کلانشهرهای کشور نیز اوضاع برای اجاره‌نشین‌ها چندان بهتر از تهران نیست. در استان ‏اصفهان بسیاری از کارمندان و کارگران در شهرهای اطرف اقدام به تهیه خانه کرده‌اند و همین مسأله باعث شده قیمت اجاره‌بها در ‏شهر بهارستان واقع در جنوب اصفهان بیش از ٥٠‌درصد افزایش پیدا کند. همچنین این روند باعث شده که بسیاری از ساکنان شهرهای ‏بزرگ نگران آینده کاری خود در‌سال جاری باشند زیرا بسیاری از افرادی که در حاشیه شهرهای بزرگ ساکن هستند باید برای اینکه ‏در محل کار خود حاضر باشند روزانه چندین کیلومتر را طی کنند تا به محل کار خود برسند. این افراد که عمدتا درآمد اندکی دارند و در ‏خانه‌هایی با متراژ پایین ساکن هستند، توان پرداخت اجاره‌بهای بیشتر را ندارند و در صورت افزایش اجاره‌بها، ممکن است کار خود را ‏نیز از دست بدهند.‏
افزایش چند‌هزار برابری طی ٥٠ سال
افزایش قیمت در بازار اجاره مسکن در سال‌های اخیر شدت گرفته است، اما این روند درواقع از ٥٠‌سال قبل آغاز شده است. ‏سال‌ها قبل بیش از ٦٠‌درصد جمعیت کشور در مناطق روستایی ساکن بودند و مسکن مردم مناطق روستایی عموما در زمین‌هایی بود که خودشان احداث کرده بودند. بنابراین با توجه به اینکه کشاورزی شغل عمده مردم ایران بود، تمایلی به مهاجرت به ‏شهرها در بین روستاییان وجود نداشت. از سوی دیگر به دلیل اینکه شهرهای کشور چندان پرجمعیت نبودند، مشکل کمبود زمین در ‏شهرها وجود نداشت و مردم می‌توانستند مسکن مورد نیاز خود را با قیمت نسبتا پایین اجاره کنند. ‏
از دهه٤٠ شمسی تاکنون با توجه به تغییر ترکیب ساختارهای اقتصادی، مشاغل صنعتی و خدماتی برای نیروی کار جاذبه بیشتری پیدا ‏کرد. همین مسأله باعث شد که سیل مهاجرت از روستا به شهر از اوایل دهه ٥٠ شمسی آغاز شود و تاکنون ادامه داشته باشد. به این ‏دلیل که زیرساخت‌های لازم برای مهاجرت روستاییان به شهر وجود نداشت، قیمت خرید و اجاره مسکن افزایش پیدا کرد و ‏حاشیه‌نشینی در اطراف شهرهای بزرگ به معضلی اجتماعی بدل شد. این روند افزایش قیمت برای سال‌ها ادامه پیدا کرد تا حدی ‏که پس از ٥٠‌سال قیمت هر متر مربع خانه مسکونی در تهران و دیگر شهرهای ایران چند‌هزار برابر شد. ‏
روند افزایش قیمت مسکن در دو دهه اخیر شدت بیشتری گرفت و امروز براساس آخرین گزارش‌های آماری، قیمت یک متر مربع مسکن ‏در شهرهای بزرگ به بیش از ١٠‌میلیون تومان رسیده است. در تهران یک واحد مسکونی کمتر از ٥٠متر مربع در منطقه متوسط ‏تهران با بیش از ٥٠٠‌میلیون تومان به فروش می‌رسد و این وضع باعث شده است که خرید خانه برای بسیاری از متولدان دهه ٦٠ و ‏‏٧٠ به آرزو بدل شود. درحال حاضر براساس آمار به‌دست آمده از تازه‌ترین سرشماری نفوس و مسکن، ٤٠‌درصد جمعیت خانوارهای ‏شهری کشور اجاره‌نشین هستند. این درحالی است که آمار مطرح شده در کلانشهر تهران به حدود ٥٠‌درصد نیز می‌رسد‎.‎‏ استان‌های ‏کهگیلویه و بویراحمد، سیستان‌وبلوچستان، تهران، خراسان شمالی، کرمانشاه، قم و البرز بیشترین جمعیت اجاره‌نشین در مناطق ‏شهری را دارند. بر این اساس بسیاری از کارشناسان اقتصاد مسکن معتقدند که یکی از مهم‌ترین اولویت‌های دولت ‏در شرایط فعلی تنظیم بازار اجاره مسکن باشد.‏
تورم، دامنگیر اجاره‌نشینان
وضعیت فعلی باعث شده است که بسیاری از مردم از دولت توقع داشته باشند قیمت اجاره بهای مسکن را کنترل کند. البته بیشتر ‏کارشناسان حوزه مسکن معتقدند افزایش قیمت اجاره بهای مسکن نتیجه فضای تورمی کشور است. این کارشناسان اعتقاد دارند که ‏دولت به جای دخالت مستقیم در بازار مسکن باید شاخص‌های اقتصاد کلان مانند حجم نقدینگی و تورم را کنترل کند. در همین ‏ارتباط مهدی سلطان محمدی، کارشناس مسکن در گفت‌وگو با «شهروند» به دلایل اصلی ایجاد وضع فعلی در حوزه مسکن و مشخصا ‏موضوع اجاره مسکن اشاره کرد و گفت: «اجاره درواقع عایدی موجر در بازار مسکن است. وقتی قیمت مسکن در بازار چند برابر می‌شود، ‏موجر هم انتظار دارد قیمت اجاره به همان نسبت بالا برود. با وجود این، قیمت اجاره‌بها به صورت مستقیم با قیمت مسکن مرتبط ‏نیست. به لحاظ تاریخی بازدهی اجاره بین ٤ تا ٦‌درصد قیمت مسکن است. در دوران رکود عایدی اجاره نزدیک به ٦‌درصد بوده و در ‏دوران رونق این رقم به ٤‌درصد می‌رسد. در نتیجه در زمان فعلی که قیمت مسکن افزایش سه برابری داشته، نمی‌توان انتظار داشت که ‏قیمت اجاره‌بها افزایش پیدا نکند.»‏
‏ سلطان محمدی، خروج از وضع فعلی را در اصلاحات ساختاری در نظام پولی کشور منوط به اصلاحات در نظام پولی کشور دانست و ‏افزود: « دولت باید برای جلوگیری از شتاب افزایش قیمت اجاره‌بها در مناطق شهری، جلوی تورم را بگیرد. درواقع تورم، ریشه ‏همه مشکلات است. درحالی‌که در اکثر کشورها با درآمد متوسط هم موفق شدند تورم خود را به زیر ١٠‌درصد کاهش دهند، تورم ‏متوسط ما در تمام این سال‌ها دو رقمی بوده و در چند‌سال اخیر به بالاتر از ٣٠‌درصد رسیده است. بنابراین دولت باید رشد نقدینگی را ‏کاهش دهد و با افزایش انضباط در بودجه، تورم را کنترل کند تا در نتیجه آن بتواند قیمت اجاره‌بهای مسکن را نیز کنترل ‏کند.» ‏
این کارشناس مسکن اضافه کرد: «سیاست‌های دولت برای ورود مستقیم به بازار مسکن اثر چندانی بر روی عرضه مسکن نخواهد داشت. ‏سهم دولت در تولید مسکن کمتر از ٥‌درصد از کل بازار کشور است. دولت باید رویکرد خود را برای ورود به مسکن تغییر دهد و ‏مسکن‌هایی را در اختیار ضعیف‌ترین اقشار جامعه که اجاره‌نشین هستند، قرار دهد. در تمام دنیا هم پروژه‌های مسکن اجتماعی، خانه ‏اجاره‌ای در اختیار نیازمندان قرار می‌دهد. البته در شرایط فعلی کشور این روش هم مشکلات خاص خود را دارد. به عنوان مثال ممکن ‏است مستاجر به دلیل ضعف مالی خانه را تخلیه نکند یا اجاره ندهد و دولت به دلیل ملاحظاتی که دارد نمی‌تواند ‏خانه را از مستاجر پس بگیرد.»‏
یکی دیگر از روش‌ها، گرفتن مالیات از خانه‌های خالی در کلانشهرهاست. سلطان محمدی این روش را هم برای افزایش عرضه ‏مسکن موثر نمی‌داند‎.‎‏ او در این باره افزود: «تجربه سایر کشورها نشان می‌دهد که مالیات بر خانه‌های خالی می‌تواند درآمد ‏دولت را افزایش دهد ولی اثر چندانی بر قیمت اجاره‌بها نخواهد داشت. دلیل این مسأله آن است که روش‌های بسیاری برای دورزدن ‏این قانون وجود دارد. اگر دولت بخواهد از طریق مصرف آب یا برق خانه‌های خالی را شناسایی کند ممکن است مالکان چند لامپ را در ‏خانه خالی بگذارند و اگر دولت مبنا را بر ساکنان بگذارد ممکن است صاحبان خانه یک سرایدار را در خانه مستقر کنند. بنابراین ‏شناسایی این خانه‌ها برای دولت بسیار هزینه‌زا خواهد بود.» ‏
این کارشناس اقتصاد مسکن راهکارهایی را برای بهبود وضع مستاجران پیشنهاد می‌دهد. او درباره اهم این راهکارها گفت: «‏مهمترین راهکار کنترل قیمت اجاره بها، کنترل تورم است، ولی روش‌هایی برای کنترل کوتاه مدت قیمت وجود دارد. به‌عنوان مثال ‏دولت می‌تواند مقررات قراردادها را تغییر دهد. دوره اجاره باید از یک‌سال به سه تا پنج‌سال افزایش پیدا کند. البته باید در قرارداد ذکر ‏شود که در این دوره اجاره باید با نسبتی از تورم افزایش پیدا کند. راهکار دیگر آن است که دولت مشوق‌هایی را برای افرادی که وارد ‏بازار مسکن اجاره‌ای می‌شوند در نظر بگیرد. این مشوق‌ها می‌تواند شامل کاهش هزینه پروانه و مالیات باشد. در صورتی که این اقدامات ‏ را دولت انجام دهد، ممکن است در کوتاه مدت بخشی از التهابات در بازار مسکن کاهش پیدا کند.»‏
در نهایت با جمع‌بندی نظر کارشناسان می‌توان گفت که بازار اجاره مسکن تا حد زیادی به شاخص‌های کلان اقتصاد مانند تورم ‏وابسته است و با توجه به اینکه کشور چند سالی است با تورم شدید مواجه است، راهکارهای کوتاه مدت نمی‌تواند درمانی برای ‏بیماری وخیم بازار مسکن باشد. در نتیجه با ادامه روند فعلی بخش بیشتری از مردم مجبور خواهند شد که شهرهای بزرگ را ترک کنند ‏و در صورتی که این وضع در چند‌سال آینده ادامه پیدا کند احتمالا بحران مسکن به شهرهای متوسط سرایت خواهد کرد.‏